張玉良分封,陳軍統領綠地大灣區

菜鳥香港   2020-10-13 07:16:53

綠地香港收購來的土地建面均價僅為1019.66元/平方米,近一半位於大灣區內。

綠地控股董事長、總裁 張玉良綠地控股董事長、總裁 張玉良

  菜鳥香港 李奕和 張丹 發自廣州

  寄予厚望的綠地廣東,多次調改未見起色,張玉良決定“捨棄”。

  廣州綠地從綠地集團剝離,併入綠地香港。10月12日,綠地香港(00337. HK)發佈公告稱,從綠地集團和綠地地產手中收購廣州綠地房地產開發有限公司(簡稱“廣州綠地”)的全部股權,總代價72.6億元。

  其中,36.4億元為股權代價,36.2億元為淨債項。交割後,廣州綠地將成為綠地香港的全資子公司。

  這一步在意料之中。早在2019年,綠地控股(600606.SH)成立粵港澳大灣區指揮部,由綠地香港總裁陳軍直接負責,就已表露出讓陳軍管理綠地廣東業部的想法。

  這是像是一劑預防針,又像是給市場投放的試探信號。“綠地廣東併入綠地香港”的傳聞便是基於此舉的猜測,如今一紙公告將傳聞變成了事實。

  廣州綠地由綠地集團持95%的股權及綠地地產持5%的股權,買方上海東方康橋為綠地香港全資子公司。綠地控股持有綠地香港已發行普通股股本約59.11%,綠地集團為綠地控股全資子公司。

  綠地控股與綠地香港為母子關係,倒手轉賣廣州綠地,終究還是自家生意。不過,此次轉賣之舉,更多透露的是,綠地在大灣區的業務已由綠地香港全盤接手。

  截止於2020年6月30日,廣州綠地在廣東省持有35項物業,其中29項物業位於大灣區。此次入手,綠地香港以超3.7億元溢價購買,根據介紹,廣州綠地的資產淨值(包括非控股權益應占資產淨值)約68.9億元。

  這是一個“兩全其美”的買賣,於綠地集團而言,剝離業績不理想的綠地廣東,是減重回血;於綠地香港而言,是加倉運糧,大灣區是其重點佈局區域,股權交割後,35個項目收入囊中,大灣區土儲陡增354萬平方米。

  這也是嚐遍多法之後的另尋出路。廣東市場是張玉良給予厚望之地,也是給他不少傷痛的區域,9年發展投資近千億元,經歷架構調整、高管更迭,依然未能完成300億元目標。

  這次“易主”,廣州綠地能否展現新活力,綠地香港是否能享受其帶來的業績正增,如期完成550億元的目標,是個未知數。

 南下進軍

  綠地香港要合併綠地集團廣東事業部的消息早在去年已經傳出,但官方層面並沒有明確表態,此次綠地香港收購廣州綠地,可謂坐實了這一收購傳言。

  事實上,在外界看來,綠地香港“收編”廣州綠地是遲早的事情。成立近十年,綠地集團廣東事業部的發展一直不温不火,業績也難以讓人滿意;此外,綠地香港在粵港澳大灣區的發展勢頭正猛,兩者的競爭關係讓外界產生諸多猜想。

  綠地集團南下的步伐早在2010年開始。當年12月,綠地以14.4億元總價拿下廣州白雲新城一商業金融用地。這正是後來的白雲綠地中心,也是綠地在華南的首個綜合體地標項目。

  廣州綠地正是在這段時間前後成立。

  2012年,綠地加大廣州的拿地力度,其於當年2月以低價拿下廣州海珠區兩幅商業金融用地。半年後,又斥資4.78億元進入廣州花都區。隨後幾年的時間裏,綠地廣東還先後進入佛山、東莞、深圳、江門、湛江、汕頭、陽江等地。

  公告也披露,廣州綠地及其子公司目前持有項目主要位於廣東廣州、佛山、東莞、深圳、江門、湛江、汕頭、陽江、茂名、清遠及揭陽,主要為擬作住宅、商業、辦公室及停車場用途的綜合開發項目。

  於2020年6月30日,目標公司應占該等項目的估計合併總建築面積為712萬平方米,其中354萬平方米位於大灣區。平均算下來,綠地香港由於收購所獲得土地建面均價僅為1019.66元/平方米,這些土地接近一半位於大灣區內。

  式微與兼併

  即使較早已經在廣東地區拓展業務,綠地集團在該板塊的發展並不理想。據瞭解,2011-2015年,綠地廣東銷售分別為7億元、26億元、72億元、120億元及140億元。這樣的增長速度顯然不能讓綠地集團滿意。

  2016年10月,因業績完成低於集團預期,綠地廣東事業部原總經理朱懷宇被免職。取而代之的,是綠地控股副總裁陳志華馳援廣東。此次人事變更,旨在加大綠地集團在粵發展力度,提振廣東公司的銷售業績。

  實際上,早2015年中,綠地廣東事業部就提出“挺進華南房地產市場第一陣營”的目標;而在就在更換總經理的2016年,張玉良給廣東事業部提出了2017年完成300億元銷售額的戰略規劃。

  然而,事實上直到2019年,這一目標仍未實現。

  業績目標一再爽約,綠地集團內部的調整也隨之而來。今年2月12日,張玉良簽發了一份中層管理人員的職務調整文件。正是在這一次調整中,綠地集團廣東事業部不見了蹤影。

  當時,張玉良表示:“地產行業企業分化嚴重、壓力很大,企業在這樣的環境下要發展,首先要改善制度,改善制度還不行就換人,通過換人來增強新的動力。”

  隨後於2月19日,綠地灣區公司成立,以此前的廣東事業部以及綠地香港廣東公司為主體,下設深圳、粵西、佛山和廣州四大區域公司。該公司核心管理層幾乎都來自綠地香港。

  而據媒體報道,早在2019年,綠地集團就已成立粵港澳大灣區指揮部,將廣東事業部併入其中,其負責人正是綠地香港總裁陳軍。

 進擊的綠地香港

  一邊是綠地廣東的日漸式微,業績遠達不到要求;另一邊,則是綠地香港在粵港澳大灣區的攻城略地。

  在綠地廣東還在為完成300億銷售目標而煩惱之際,2017年8月,綠地香港以11.4億元總價收購廣東團億投資集團有限公司,曲線進入珠三角。項目為佛山一宗1170畝的文旅地塊。

  當時,綠地香港總裁陳軍將此舉稱為“公司佈局廣東省的重要戰略之一”。

  2018年,綠地香港以18.55億元收購肇慶宋隆小鎮70%股權及負債,再次加碼粵港澳大灣區。根據規劃,該項目建築面積超過180萬平方米,是集文化、旅遊度假、康養於一體的超大型國際健康生態城。

  據瞭解,今年上半年,綠地香港通過公開投標、戰略合作與併購等靈活多樣的土地收購方式,策略性地深耕長三角及雲南省核心城市區域的土地儲備,於7個城市收購13幅總建築面積約253萬平方米地塊。

  截至上半年,該集團擁有土地儲備約2200萬平方米,主要策略性地分佈在長三角及泛珠三角的核心城市的黃金地段。土地儲備足夠支持未來2至3年的發展需求。

  對於大灣區的佈局,綠地香港在公告中表示,其策略是於泛珠三角區域主要城市的黃金地段物色土地,支持物業發展及投資,以增加土地儲備及進一步推動公司發展。

  截至2020年6月30日,該公司在廣東省大灣區擁有兩個物業項目,公司應占的估計合併總建築面積約為158萬平方米。而此次收購廣州綠地,將為綠地香港在大灣區帶來354萬平方米的豐富土地儲備。

  對於該起收購,綠地香港董事會認為,收購事項是難得的機會,可在大灣區收購規模龐大的房地產組合資產,進入中國具有投資價值和增長潛力的一線、二線及三線城市,並鞏固集團作為處於泛珠三角區域領先的物業開發商的地位。收購事項還將擴大集團的收益基礎。

  從整體的銷售層面看,2017-2019年,綠地香港均保持了較高的增長。三年間銷售金額為301億元、379.25億元以及484.58億元,同比分別增長65%、26%以及28%。

  受疫情等因素影響,今年上半年,綠地香港合約銷售132.72億元,已售合約總建築面積則為111.35萬平方米。銷售額主要來自長三角及泛珠三角等重點區域的項目,當中江蘇省、廣西壯族自治區、雲南省及浙江省的項目,分別佔合約銷售額的約51%、17%、17%及13%。

  2020年,綠地香港將銷售目標設定為550億元。在年中線上業績會上,董事局主席兼行政總裁陳軍表示,該年度經營目標並無調整。長遠而言,其計劃是在2021年要實現1000億的銷售額。在實現這些遠大目標的征途上,粵港澳大灣區被綠地香港寄予了極大的期望。

標籤: 地產K線

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